Thị trường đất nền TP.HCM giảm mạnh, các vùng ven cận phát triển vượt trội

Sau giai đoạn sốt đất do sự xuất hiện ủa các dự án hạ tầng, nhu cầu giao dịch và giá bán đất nền tại TP. HCM đã chuyển sang xu hướng giảm trong quý II/2019. Diễn biến này cho thấy phân khúc đất nền đang dần đi vào ổn định sau một thời gian dài sốt ảo…

Thị trường nguội dần

Thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung mới, hàng loạt cảnh báo về rủi ro lừa đảo, giá bán leo thang… là những nguyên nhân khiến thị trường đất nền tại TP.HCM có phần giảm nhiệt.

Đây chính là những tổng hợp, đánh giá dựa trên dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn về thị trường đất nền TP. HCM trong quý II/2019.

Trong quý này, lượng truy cập, tìm kiếm sản phẩm thuộc phân khúc đất nền có xu hướng giảm đáng kể ở hầu hết các quận/huyện nội thành tại thành phố.

Cụ thể, mức độ quan tâm tìm kiếm sản phẩm đất nền tại quận 9 trong quý II/2019 giảm đến 36%. Quận 2 và Thủ Đức ghi nhận xu hướng tìm mua giảm lần lượt 16% và 24%. Bình Chánh và quận 12 vốn tập trung nhiều dự án đất nền giá mềm cũng ghi nhận nhu cầu tìm mua giảm lần lượt 36% và 5%. Củ Chi là huyện duy nhất trong quý có nhu cầu tìm mua đất nền tăng 11% so với cùng kỳ nhờ một số thông tin tích cực về hạ tầng và có thêm dự án mới chào bán. Tuy nhiên, sức nóng giao dịch đất tại Củ Chi dự báo sẽ chỉ duy trì trong thời gian ngắn.

Theo tìm hiểu giao dịch thực tế, tại một số quận là điểm nóng đất nền như quận 9, quận 2, Thủ Đức, Bình Chánh, quận 12, lượng giao dịch thành công giảm, nhu cầu tìm mua đất nền cũng không cao như cùng thời điểm này năm 2018.

Cụ thể, tại quận 9, tại các điểm nóng giao dịch nhà đất như Long Trường, Trường Thạnh, Phú Hữu, Phước Long B, Long Thạnh Mỹ,… hoạt động mua bán kém sôi động, lượng khách tìm đến giao dịch đất nền tại các sàn còn mở cửa hoạt động cũng rất thưa thớt.

Tại thị trường thứ cấp, nguồn hàng ký gửi bán lại giảm mạnh, trong khi nguồn hàng chào bán phần nhiều là đất nông nghiệp, đất nền chưa ra sổ riêng.

Tương tự, đất nền đã có sổ đỏ, đất thổ cư, lượng sản phẩm chào bán cũng không nhiều. Thâm chí, một số sàn quảng cáo bán đất quận 9 nhưng khi đến nơi tìm hiểu lại là đất trên địa phận Bình Dương hay Đồng Nai.

Không chỉ quận 9, các quận huyện khác như quận 2, Thủ Đức cũng ghi nhận sụt giảm mạnh về giao dịch đất nền. Nguyên nhân đến từ yếu tố giá bán luôn neo ở mức cao và thiếu hụt nguồn cung mới.

Theo đó, nhiều sàn giao dịch cho biết, họ không có nguồn hàng để phân phối nên nhận ký gửi bán các sản phẩm đất nền giáp ranh thành phố như khu vực Dĩ An, Thuận An, Biên Hòa và Nhơn Trạch.

Quản lý một sàn giao dịch tại Phước Long B cho biết, sàn này là một trong những sàn có nguồn hàng đất nền nhiều nhất tại khu Đông song cũng chỉ khoảng 40% sản phẩm là đất nền sổ đỏ, còn lại vẫn là đất nông nghiệp, đất ba chung. Đất ở các khu vực trung tâm quận thì ít người bán cũng ít người mua do giá cao. Đất ở các khu xa trung tâm quận còn hoang vu, chưa được xây dựng hạ tầng thì rất khó bán. Quan trọng nhất, đất tại các khu này hầu như chưa ra được sổ, phần nhiều vẫn là đất thổ vườn tự bán, diện tích lớn, giá thành cao nên cũng không dễ ra hàng.

Giao dịch giảm, giá cũng giảm

Không chỉ nhu cầu tìm mua giảm, giá bán đất nền tại một số quận/huyện TP. HCM cũng giảm mạnh.

Chỉ trong quý II, giá đất nền quận 2 có mức giảm mạnh nhất, tới gần 14%. Quận 9 xếp thứ 2 với mức giảm 12%, giá đất nền tại Thủ Đức và quận 12 cũng lần lượt giảm 8 và 10%. Riêng huyện Củ Chi, nhờ cơn sốt cục bộ trong ngắn hạn mà giá đất tăng thêm được 4% so với 3 tháng đầu năm.

Mọt số nhà đầu tư lâu năm cho rằng, giá đất nền TP. HCM giảm nhiệt thời gian qua là do một số yếu tố tác động, trong đó có việc các thông tin rao bán ảo, làm giá. Trước đó, thời điểm quý I/2019, sự khan hiếm mạnh nguồn cung đất nền khiến nhiều dự án hét giá, làm giá ảo khiến giá nhà đất biến động tăng không đúng nhu cầu thực.

Cũng trong các tháng đầu năm, thông tin mở rộng nhiều tuyến đường trọng điểm khu Đông, nhiều dự án hạ tầng dịch vụ dân sinh triển khai khiến giá đất tăng cục bộ ở một số điểm nóng. Đến thời điểm hiện tại, cơn sốt cục bộ này đã hạ nhiệt, giá đất nhích dần về giá trị thực cũng là yếu tố khiến giá bán chung toàn thị trường giảm xuống.

Với các quận Bình Tân, Bình Chánh, sự giảm nhiệt đất nền đến từ việc nhà đầu tư có phần e ngại về yếu tố pháp lý của các dự án đang triển khai. Đây cũng là khu vực có sức nóng về đất nền trong các tháng qua do nguồn cung chào bán nhiều, giá mềm và quỹ đất đa dạng.

Tuy nhiên, việc hàng loạt nhà đất khu vực này lộ sai phạm pháp lý, sự mạnh tay với các dự án sai phạm của chính quyền khiến nhà đầu tư thận trong hơn khi giao dịch.

Trước đó, tại quý I, TP. HCM cũng chỉ có 2 dự án đất nền đáng chú ý mở bán bao gồm 1 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 1 dự án trước đó cung cấp ra thị trường khoảng 259 nền. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 86% nguồn cung mới, bằng 25% so với quý trước. Nguồn cung đất nền mới tập trung chủ yếu ở Quận 9 của khu Đông và huyện Củ Chi của khu Bắc.

Không chỉ sụt giảm về nguồn cung, đơn vị này cho biết thị trường giảm nhiệt cả ở phía cầu. Cũng chính điều này khiến giá bán đất nền không có nhiều biến động lớn kể từ giữa cuối năm 2018.

Lý giải sự sụt giảm này, đại diện DKRA cho biết là do ảnh hưởng bởi Quyết định 60/2017 do UBND TP. HCM ban hành quy định diện tích tối thiểu để tách thửa trên địa bàn thành phố. Sự hạ nhiệt này đã khiến cho điểm nóng của thị trường địa ốc phía Nam đang dịch chuyển ra bán kính xa Sài Gòn như các tỉnh lân cận Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu, thậm chí là vươn xa tới các tỉnh miền Trung.

Không chỉ gói gọn trong phân khúc đất nền, sự tăng nhiệt bắt đầu lan ra các phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự,… với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn, được quy hoạch bài bản. Sự tăng trưởng đã đưa thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh TP. HCM và những địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông lên một cấp độ phát triển mới, thiết lập những mặt bằng giá mới và hình thành nhiều điểm nóng mới.

Tuy nhiên, đơn vị này cũng lưu ý, việc hình thành những điểm nóng mới xung quanh TP. HCM cũng đặt ra nhiều thách thức cho việc hoàn thiện hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông kết nối vùng.

Theo đó, TP. HCM và các tỉnh cần một chiến lược quy hoạch đồng bộ để tạo ra những đô thị vệ tinh, đầy đủ tiện ích. Mặt khác, sự tăng trưởng nóng của các tỉnh giáp ranh còn ẩn chứa nhiều rủi ro về biến động giá cả, thậm chí ở một số thời điểm đã xảy ra sốt giá, đẩy thị trường rơi vào trạng thái thiếu ổn định.

Đáng chú ý trên thị trường tại Củ Chi hiện có dự án đất nền TVC Củ Chi của chủ đầu tư Công ty Cổ phần Địa ốc Xây dựng và Đầu tư Sài Gòn (SCTI), là dự án đất nền với quy mô 149 lô/ 24.556,2 m2 do Á Châu Land phát triển tại đường Đường Trần Văn Chẩm, thuộc Xã Phước Vĩnh An, Huyện Củ Chi, TP.HCM, vị trí đắc địa nằm ngay quốc lộ 22 – trục đường huyết mạch kết nối TP HCM đến cửa khẩu Mộc Bài tỉnh Tây Ninh. Dự án đất nền Trần Văn Chẩm có 1 mặt giáp Kênh tạo nên 1 cảnh sắc thiên nhiên sông nước vô cùng thơ mộng.

Tổng quan dự án khu dân cư TVC Củ Chi 1

Vị trí dự án Khu Dân Cư TVC Củ Chi Tọa lạc trên 2 mặt tiền Đường Trần Văn Chẩm & đường dọc kênh, Xã  Xã Tân Thông Hội, Huyện Củ Chi, liên kết thuận lợi, nhanh chóng khi liền kề các tuyến đường huyết mạch như đường Vành Đai 3, đường Xuyên Á, tỉnh lộ 15… Dễ dàng kết nối đến các quận huyện TP.HCM như Hóc Môn, Q.12, quận Tân Bình, quận Gò Vấp, quận Tân Phú… Với các tỉnh Đông Nam Bộ (Tây Ninh, Bình Dương) thuận tiện cho các hoạt động giao dịch, thương mại…

Khu Dân Cư TVC Củ Chi có thể kết nối thuận lợi với hạ tầng và tiện ích đa dạng quanh khu vực như trung tâm hành chính xã Tân Đông Thạnh, chợ, trường học cấp 1, cấp 2 và cấp 3, bệnh viên Xuyên Á, nhà hàng, TTTM Centre Mail; công viên nước Củ Chi, khu du lịch sinh thái,…

Đặc biệt dự án đã có sổ đỏ riêng cho từng nền đây được xem là điểm cộng lớn góp phần nâng cao tỷ suất sinh lời lớn cho sản phẩm trong tương lai.

Sự dịch chuyển mở rộng đầu tư ra khu vực vệ tinh không chỉ là sự đón đầu mà còn được nhận định như một luồng gió mới đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa ở địa phương, giải tỏa bớt áp lực cho thị trường BĐS TP.HCM cả về dân số, nhà ở.Trong đó, giá trị BĐs tại Củ Chi được đánh giá tăng ổn định, không biến động xấu hay hiện tượng thổi giá và dự kiến sẽ tiếp tục tăng khá cao nhờ ưu thế hạ tầng được đầu tư đồng bộ.