Bất động sản căn hộ TP.HCM nhiều nguồn tiêu thụ tốt mặc dù giá đang tăng

Bất động sản TP.HCM do vấn đề hạn chế cấp phép dự án mới diễn ra từ năm ngoái nên lượng căn hộ trong quý II/2019 đã giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Dù giá bán tăng trung bình 20% so với cùng kỳ năm 2018, nhưng tình hình tiêu thụ vẫn tốt tại các phân khúc, với hơn 80% sản phẩm chào bán đã có chủ.

“Nguồn cung” căn hộ giảm mạnh

Theo số liệu thống kê của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, trong quý II/2019, TP.HCM có 4.124 căn hộ được chào bán từ 10 dự án, giảm 7% so với quý I/2019 và giảm 34% so với cùng kỳ năm 2018, đưa tổng số nguồn cung trong 6 tháng và nguồn cung tích lũy từ năm 1999 lần lượt là 8.547 căn và 268.135 căn.

Đáng chú ý, trong quý II/2019, chỉ có hai dự án chào bán đợt một là The Marq ở Quận 1 và The Signial – dự án trung cấp sở hữu có thời hạn tại Quận 7. Tám dự án còn lại là các dự án mở bán các giai đoạn tiếp theo.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam cho biết, các dự án mở bán trong quý II được thị trường đón nhận tốt với tỷ lệ bán cao, trên 80%, mặc dù giá đã tăng 5 – 10% so với quý trước. Nguồn cầu duy trì mạnh mẽ và đã được chứng minh tại các sự kiện tiền bán hàng trong 6 tháng qua. Tỷ lệ đặt chỗ cao tại các sự kiện tiền bán hàng, đặc biệt, một số dự án có lượng đặt chỗ nhiều hơn kế hoạch mở bán từ 50 – 100%.

Xét về phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 56% tổng nguồn cung chào bán trong quý II/2019. Theo sau là phân khúc cao cấp với 40%. Cũng trong quý này, chỉ có một dự án hạng sang được chào bán là The Marq với 180 căn hộ có mức giá khoảng 7.000 USD/m2. Không có dự án mới nào trong phân khúc bình dân chào bán trong quý II.

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và tình hình kinh doanh tốt tại các giai đoạn trước, giá bán trung bình của thị trường đạt 1.873 USD/m2, tăng 5% so với quý I/2019 và 20% so với cùng kỳ năm 2018. Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả các dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, Quận 2, Quận 7 và Quận 9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất, từ 15 – 25% so với cùng kỳ năm trước.

Mỗi năm hơn 2000 căn hộ tồn kho được tiêu thụ

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam cho hay, trong quý II/2019 có 4.576 căn hộ được bán, giảm 23% so với quý I/2019 và giảm 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Số lượng căn hộ bán được giảm chủ yếu do nguồn cung chào bán mới giảm.

Đặc biệt, hàng tồn kho được tiêu thụ dần với mức trung bình là 2.000 căn hộ/năm trong 3 năm vừa qua. Lượng hàng tồn kho hiện tại còn khoảng 15.000 căn, chiếm 5% tổng nguồn cung tích lũy từ năm 1999. Các sản phẩm còn lại chủ yếu từ dự án cũ có sản phẩm kém hơn, như: diện tích căn hộ lớn, thiết kế và mặt bằng căn hộ không tốt.

Trong hai quý cuối năm 2019, thị trường kỳ vọng sẽ đón nhận một lượng nguồn cung lớn từ phía Đông, dẫn đầu là Vinhomes Grand Park tại Quận 9 với hơn 10.000 căn và 5 dự án mới tại Quận 2. Các khu vực khác cũng hoạt động tích cực hơn như khu phía Tây với Dự án AIO City, Akari City và D-Homme; phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Eco Green Saigon, Sunshine City Saigon và dự án mới là Lovera Vista. Thị trường sẽ có thêm hơn 23.000 căn hộ vào nửa cuối năm 2019.

CBRE Việt Nam nhận định, trong 3 năm qua, mức giá sơ cấp trên toàn thị trường tăng trung bình 7% mỗi năm. Trong giai đoạn 2020 – 2021, tốc độ tăng giá trên thị trường sơ cấp dự kiến là 5 – 10%/năm. Phân khúc trung cấp sẽ tăng chậm hơn vì có lượng nguồn cung lớn ở các khu vực phía Đông, Tây và Nam.

Phân khúc hạng sang sẽ duy trì tốc độ tăng giá 10%/năm do khan hiếm nguồn cung cũng như chất lượng dự án ngày càng tốt hơn. So với phân khúc hạng sang, phân khúc cao cấp sẽ có mức tăng thấp hơn là 6%/năm vì sản phẩm tốt nhưng vị trí xa trung tâm hơn. Phân khúc bình dân sẽ tăng không nhiều, duy trì mức 3%/năm.

Trong một báo cáo vừa công bố, Công ty tư vấn bất động sản Jones Lang Lasalle (Việt Nam) cho rằng, các chính sách của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Cụ thể là nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán. Nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực, đặc biệt ở các dự án bình dân và trung cấp. Do thiếu hụt nguồn cung mới, người mua để ở đang có xu hướng tìm nguồn hàng tốt ở thị trường thứ cấp nhiều hơn.